Abstract
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler gerçekleştirilmektedir. TOKİ, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve belediyeler yeni yapı inşaatı yapma konusunda yetkilidir. Ancak yeni inşaatlar çoğunlukla özel sektör tarafından gerçekleştirilmektedir. İnşaat şirketleri arsa malikleri ile anlaşarak ‘arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi’ imzalamakta ve bu kapsamda inşaat işini üstlenmektedirler. Bu sözleşme uyarınca arsa malikleri paylarının genellikle yarısını, arsanın değerine göre kimi zaman yarısından fazlası veya daha azını müteahhide devredecek, müteahhit inşaatı yapıp, tamamlayacak ve tamamlanan binanın bağımsız bölümleri sözleşme uyarınca paylaşılacaktır.
Müteahhitler kimi zaman çeşitli sebeplerle inşaatı tamamlayamamaktadır. Bu durum da arsa maliklerinin büyük zararlara uğraması sonucunu doğurmaktadır. İnşaat şirketinden kaynaklanan sebeplerle inşaatın tamamlanamadığı, maliklerin mağdur edildiği ve arsanın bulunduğu yerde de uzun yıllarca atıl bekleyen inşaat alanlarının çevreye rahatsızlık verdiği durumlar yaygınlaşınca 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine 14. fıkra hükmü eklenmiş ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na taraflar arasındaki sözleşmeyi fesih yetkisi verilmiştir.
Çalışmamız kapsamında; malikler ile müteahhit arasındaki sözleşmenin hangi durumlarda, hangi şartlarla, hangi idareler tarafından feshedilebileceği vb. konulara ilişkin idare hukuku bakış açısıyla tespitler ve değerlendirmeler yapılmıştır. İdarenin inşaat sözleşmesini feshine dair idari yargı kararlarına yer verilmiştir. Ayrıca makalenin sonunda idarenin inşaat sözleşmesini fesih yetkisinin tabi olduğu hukuki rejim şemalarla görselleştirilmiştir.
Keywords
kentsel dönüşü fesih yetkisi belediyenin sözleşmeyi feshetmesi afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi kentsel dönüşüm başkanlığı
References
- Akbey Erdidal, Didem, Riskli Alan, Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Sonuçları, Ankara, Seçkin Yayınevi, 1. Baskı, 2020.
- Akyılmaz, Bahtiyar, Murat Sezginer, Cemil Kaya, Türk İdare Hukuku, Ankara, Seçkin Yayınevi, 18. Baskı, 2024.
- Akyılmaz, Bahtiyar, Murat Sezginer, Cemil Kaya, Türk İdari Yargılama Hukuku, Ankara, Seçkin Yayınevi, 10. Baskı, 2024.
- Atamulu, İsmail, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi”, Kayseri, Erciyes Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Ana Bilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, 2011.
- Ay, Osman, Kentsel Dönüşüm Kapsamında Rezerv Yapı Alanı - Riskli Alan ve Riskli Yapılar, İstanbul, Beta Yayınları, 1. Baskı, 2014.
- Ayan, Mehmet, Eşya Hukuku II, Ankara, Seçkin Yayınevi, 9. Baskı, 2016.
- Aydın, Muhammed Ali, İdarenin Hizmet Kusurundan Doğan Sorumluluğu, Ankara, Adalet Yayınevi, 1. Baskı, 2016.
- Aydın, Muhammed Ali, İmar Hukukunda İdari Yaptırımlar, Ankara, Seçkin Yayınevi, 1. Baskı, 2023.
- Bütün Yılmaz, Derya G., “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 38, 2019, s. 107-130.
- Csb.gov.tr: “ANLAŞMA SÜRECİ - T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı”, (01.11.2024), (Çevrimiçi) https://csb.gov.tr/sss/anlasma-sureci, 01.03.2025.
- Candan, Turgut, Açıklamalı İdari Yargılama Usulü Kanunu, İstanbul, PwC Türkiye, 6. Baskı, 2015.
- Çağlayan, Ramazan, İdari Yargılama Hukuku, Ankara, Seçkin Yayınevi, 9. Baskı, 2017.
- Çakır, Hüseyin Melih, Barış Ülker, “6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Pay (Hisse) Satışı”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt 27, Sayı 2, 2021, s. 1066-1106.
- Durak, Yasemin, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 6, Sayı 3, 2016, s. 207-252.
- Durmazgezer, Nergis, Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Arsa Payı ve Kentsel Dönüşüm Sürecine Yansımaları, Ankara, Seçkin Yayınevi, 1. Baskı, 2021.
- Erkut, Celal, İptal Davasının Konusunu Oluşturma Bakımından İdari İşlemin Kimliği, Ankara, Danıştay Yayınları, Tıpkı Basım, 2015.
- “Fikirtepe’de Kentsel Dönüşüm Krizi: İnşaatlar Durdu, 1.000 Aile Mağdur ve Bir Yıldır Kira Yardımı Yapılmıyor”, Onedio, (04.10.2024), (Çevrimiçi) https://onedio.com/haber/fikirtepe-de-kentsel-donusum-krizi-insaatlar-durdu-1000-aile-magdur-ve-bir-yildir-kira-yardimi-yapilmiyor-809074, 04.10.2024.
- Gözler, Kemal, İdare Hukuku Cilt 2, Bursa, Ekin Yayınevi, 3. Baskı, 2019.
- Gümüş, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. II, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 3. Baskı, 2014.
- İnal, Emrehan, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 1. Baskı, 2017.
- İnam, Şaban, Vuslat Salali, “Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Çalışmalarının Hukuki Boyutu ve Uygulamada Karşılaşılan Yasal Sorunlar”, Ankara Barosu Dergisi, Cilt 79, Sayı 1, 2021, s. 75-110.
- İstanbulakdm.csb.gov.tr: “6306 Sayılı Kanun Kapsamında Sözleşme Feshi Müracaatı - Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü”, (04.10.2024), (Çevrimiçi) https://istanbulakdm.csb.gov.tr/6306-sayili-kanun-kapsaminda-sozlesme-feshi-muracaati-i-104426, 04.10.2024.
- Koçakdiker, Duygu, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 72, Sayı 3, 2023, s. 1427-1467.
- Oğuzman, M. Kemal, M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. 1, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 12. Baskı, 2014.
- Oğuzman, M. Kemal, Özer Seliçi, Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, İstanbul, Filiz Kitabevi, 13. Baskı, 2011.
- Özcan, Zeynep, Paylı Mülkiyette Paydaşların Yetkileri ve Yükümlülükleri, Ankara, Seçkin Yayınevi, 2. Baskı, 2021.
- Özcan, Zeynep, “İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Ayıplı ve Eksik İfası”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Sayı 11, 2018, s. 317-339.
- Sarsıkoğlu, Şenel, “İdarenin Mali Sorumluluğu Açısından Zarar Kavramı”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 65, Sayı 4, 2016, s. 2389-2422.
- Seçer, Öz, “Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İdari Yolla Sona Ermesinin Koşulları”, Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Sayı 1, 2021, s. 931-963.
- Sönmez, Eren, Cem Güçlü, Ali Rıza İlgezdi, İnşaat Sözleşmelerinin Bakanlık ya da Belediyeler Tarafından Feshi, Ankara, Seçkin Yayınevi, 1. Baskı, 2021.
- Tamer, Şaban, “Kentsel Dönüşüm Yasası Kapsamında İmzalanan Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Bakanlık veya İdarenin Tespiti ile Dönme”, Adalet Dergisi, Cilt 149, Sayı 68, 2022, s. 573-605.
- Üstün, Gül, Kentsel Dönüşüm Hukuku, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 1. Baskı, 2014.
AUTHORITY OF THE URBAN TRANSFORMATION DIRECTORATE AND MUNICIPALITIES TO TERMINATE CONSTRUCTION CONTRACTS
Abstract
Pursuant to Law No. 6306 on the Transformation of Areas under Disaster Risk, improvement, liquidation and renovation in accordance with the norms and standards of science and art are carried out in areas under disaster risk and in lands and plots where risky buildings are located outside these areas. TOKI, Urban Transformation Directorate and municipalities are authorized to construct new buildings. However, new constructions are mostly carried out by the private sector. Construction companies sign a 'floor construction contract in return for land share' with land owners and undertake the construction work within this scope. Pursuant to this contract, the landowners usually transfer half of their shares, sometimes more or less than half depending on the value of the land, to the contractor, the contractor constructs and completes the construction and the independent sections of the completed building are shared in accordance with the contract.
Contractors sometimes fail to complete the construction for various reasons. This results in the landowners incurring great damages. When it became widespread that the construction could not be completed due to the reasons arising from the construction company, the owners were victimized and the construction areas that remained idle for many years in the location of the land caused disturbance to the environment, the provision of paragraph 14 was added to Article 6 of the Law No. 6306 and the Urban Transformation Presidency was given the authority to terminate the contract between the parties.
Within the scope of our study, determinations and evaluations have been made from the perspective of administrative law regarding the conditions under which the contract between the owners and the contractor can be terminated, under which conditions, by which administrations, etc. Administrative judicial decisions regarding the termination of the construction contract by the administration are included. In addition, at the end of the article, the legal regime governing the authority of the administration to terminate the construction contract is visualized with diagrams.
Keywords
urban transformation termination authority municipality's termination of the contract transformation of areas under disaster risk urban transformation presidency
References
- Akbey Erdidal, Didem, Riskli Alan, Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Sonuçları, Ankara, Seçkin Yayınevi, 1. Baskı, 2020.
- Akyılmaz, Bahtiyar, Murat Sezginer, Cemil Kaya, Türk İdare Hukuku, Ankara, Seçkin Yayınevi, 18. Baskı, 2024.
- Akyılmaz, Bahtiyar, Murat Sezginer, Cemil Kaya, Türk İdari Yargılama Hukuku, Ankara, Seçkin Yayınevi, 10. Baskı, 2024.
- Atamulu, İsmail, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi”, Kayseri, Erciyes Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Ana Bilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, 2011.
- Ay, Osman, Kentsel Dönüşüm Kapsamında Rezerv Yapı Alanı - Riskli Alan ve Riskli Yapılar, İstanbul, Beta Yayınları, 1. Baskı, 2014.
- Ayan, Mehmet, Eşya Hukuku II, Ankara, Seçkin Yayınevi, 9. Baskı, 2016.
- Aydın, Muhammed Ali, İdarenin Hizmet Kusurundan Doğan Sorumluluğu, Ankara, Adalet Yayınevi, 1. Baskı, 2016.
- Aydın, Muhammed Ali, İmar Hukukunda İdari Yaptırımlar, Ankara, Seçkin Yayınevi, 1. Baskı, 2023.
- Bütün Yılmaz, Derya G., “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı 38, 2019, s. 107-130.
- Csb.gov.tr: “ANLAŞMA SÜRECİ - T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı”, (01.11.2024), (Çevrimiçi) https://csb.gov.tr/sss/anlasma-sureci, 01.03.2025.
- Candan, Turgut, Açıklamalı İdari Yargılama Usulü Kanunu, İstanbul, PwC Türkiye, 6. Baskı, 2015.
- Çağlayan, Ramazan, İdari Yargılama Hukuku, Ankara, Seçkin Yayınevi, 9. Baskı, 2017.
- Çakır, Hüseyin Melih, Barış Ülker, “6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Pay (Hisse) Satışı”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt 27, Sayı 2, 2021, s. 1066-1106.
- Durak, Yasemin, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 6, Sayı 3, 2016, s. 207-252.
- Durmazgezer, Nergis, Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Arsa Payı ve Kentsel Dönüşüm Sürecine Yansımaları, Ankara, Seçkin Yayınevi, 1. Baskı, 2021.
- Erkut, Celal, İptal Davasının Konusunu Oluşturma Bakımından İdari İşlemin Kimliği, Ankara, Danıştay Yayınları, Tıpkı Basım, 2015.
- “Fikirtepe’de Kentsel Dönüşüm Krizi: İnşaatlar Durdu, 1.000 Aile Mağdur ve Bir Yıldır Kira Yardımı Yapılmıyor”, Onedio, (04.10.2024), (Çevrimiçi) https://onedio.com/haber/fikirtepe-de-kentsel-donusum-krizi-insaatlar-durdu-1000-aile-magdur-ve-bir-yildir-kira-yardimi-yapilmiyor-809074, 04.10.2024.
- Gözler, Kemal, İdare Hukuku Cilt 2, Bursa, Ekin Yayınevi, 3. Baskı, 2019.
- Gümüş, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. II, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 3. Baskı, 2014.
- İnal, Emrehan, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 1. Baskı, 2017.
- İnam, Şaban, Vuslat Salali, “Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Çalışmalarının Hukuki Boyutu ve Uygulamada Karşılaşılan Yasal Sorunlar”, Ankara Barosu Dergisi, Cilt 79, Sayı 1, 2021, s. 75-110.
- İstanbulakdm.csb.gov.tr: “6306 Sayılı Kanun Kapsamında Sözleşme Feshi Müracaatı - Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü”, (04.10.2024), (Çevrimiçi) https://istanbulakdm.csb.gov.tr/6306-sayili-kanun-kapsaminda-sozlesme-feshi-muracaati-i-104426, 04.10.2024.
- Koçakdiker, Duygu, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 72, Sayı 3, 2023, s. 1427-1467.
- Oğuzman, M. Kemal, M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. 1, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 12. Baskı, 2014.
- Oğuzman, M. Kemal, Özer Seliçi, Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, İstanbul, Filiz Kitabevi, 13. Baskı, 2011.
- Özcan, Zeynep, Paylı Mülkiyette Paydaşların Yetkileri ve Yükümlülükleri, Ankara, Seçkin Yayınevi, 2. Baskı, 2021.
- Özcan, Zeynep, “İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Ayıplı ve Eksik İfası”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Sayı 11, 2018, s. 317-339.
- Sarsıkoğlu, Şenel, “İdarenin Mali Sorumluluğu Açısından Zarar Kavramı”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 65, Sayı 4, 2016, s. 2389-2422.
- Seçer, Öz, “Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İdari Yolla Sona Ermesinin Koşulları”, Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Sayı 1, 2021, s. 931-963.
- Sönmez, Eren, Cem Güçlü, Ali Rıza İlgezdi, İnşaat Sözleşmelerinin Bakanlık ya da Belediyeler Tarafından Feshi, Ankara, Seçkin Yayınevi, 1. Baskı, 2021.
- Tamer, Şaban, “Kentsel Dönüşüm Yasası Kapsamında İmzalanan Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Bakanlık veya İdarenin Tespiti ile Dönme”, Adalet Dergisi, Cilt 149, Sayı 68, 2022, s. 573-605.
- Üstün, Gül, Kentsel Dönüşüm Hukuku, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 1. Baskı, 2014.
Details
| Primary Language | Turkish |
|---|---|
| Subjects | Administrative Law |
| Journal Section | Research Article |
| Authors | |
| Early Pub Date | May 15, 2025 |
| Publication Date | |
| Submission Date | November 14, 2024 |
| Acceptance Date | May 2, 2025 |
| Published in Issue | Year 2025 Volume: 83 Issue: 2 |
Cite
Journal of Ankara Bar Association adopts the Turkish Legal Citation System (TÜHAS) citation system.